O que muda para o seu condomínio e o que fazer até 1º de dezembro
Para quem mora ou tem unidade no condomínio: cinco etapas, em linguagem simples, com o que cada uma significa para o seu boleto e quando há algo a fazer.
Para quem administra: a cada data de publicação da série, esta página ganha o novo tema com as ações do síndico e do conselho, o que a Ático assume, e até quando.
Faltam 40 dias para 1º de dezembro.
Faltam 40 dias para 1º de dezembro.
A taxa condominial continua sendo rateio das despesas do prédio. A reforma não cria imposto sobre ela.
A partir de 1º/12 a cobrança das cotas passa a ser documentada por NFS-e. Ainda em definição se virá por unidade ou consolidada.
Confira nome, CPF ou CNPJ, e-mail, telefone e unidade. Se a NFS-e for por unidade, é esse dado que vai na nota.
O condomínio não é contribuinte do IBS e da CBS (LC 214/2025, art. 26). Nada a recolher sobre as cotas.
A cobrança das cotas passa a ser documentada por nota fiscal (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026). A Ático faz o cadastro e a emissão.
e-CNPJ A1 no CNPJ do condomínio, encaminhado à Ático por canal seguro. Custo médio de R$ 218,00, despesa ordinária.
Informe os dados de faturamento do boleto e da sua unidade.
Etapas da preparação
Para condôminos: cinco etapas, cada uma com o que ela significa para você e o que fazer, quando houver. As etapas futuras aparecem bloqueadas até o envio do e-mail.
Para síndicos e conselheiros: nove etapas, o que fazer em cada uma, com responsável e prazo. As etapas futuras aparecem bloqueadas até o envio do e-mail.
O que muda e o que não muda na sua cota condominial
Nada muda no valor da sua cota. O que chega é uma nota fiscal acompanhando a cobrança, a partir de 1º de dezembro.
Atenção: Em definição: se a nota fiscal será por unidade ou consolidada para o condomínio. Avisaremos assim que houver norma.
Seus dados no condomínio: confira até 20 de novembro
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O condomínio não é contribuinte do IBS e da CBS: a cota continua sendo rateio de despesas, sem imposto novo. A partir de 1º de dezembro de 2026 a cobrança das cotas passa a ser documentada por NFS-e Nacional, e para isso o condomínio precisa de certificado digital e-CNPJ A1.
Cadastro no Emissor Nacional, procuração eletrônica e testes de emissão. · Antes de 1º/12/2026
Conta dos 80% (cotas × demais receitas) para cada condomínio. · Antes de 1º/12/2026
Atenção: Em definição: se a NFS-e das cotas será por unidade ou consolidada, e os detalhes para condomínios não contribuintes.
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Tudo o que é novo na rotina fiscal do condomínio está sendo preparado por nós.
LC 214/2025, regulamentos da CBS e do IBS, atos da Receita Federal e do Comitê Gestor, inclusive o código de serviço próprio das taxas condominiais na NFS-e.
Assim que o certificado digital chegar: cadastro, procuração eletrônica e testes de emissão antes de 1º de dezembro.
Leiaute da NFS-e Nacional com campos de IBS e CBS; emissão de cotas, retenções e escrituração revisadas.
Conta dos 80%: se as cotas forem menos de 80% da receita total, as demais receitas passam a ter IBS e CBS.
Atualização dos dados cadastrais em nossos sistemas e, quando aplicável, acesso às NFS-e das cotas.
Uma série para síndicos e conselheiros e outra para condôminos, com ações objetivas, responsável e prazo.
Revisão gratuita das renovações, com atenção às cláusulas de tributos e de reajuste.
- Se a NFS-e das cotas será emitida por unidade ou de forma consolidada para o condomínio.
- Detalhamento das obrigações para condomínios não contribuintes do IBS/CBS.
- Como ficam as retenções federais (hoje PIS/Cofins/CSLL, 4,65%) a partir de 2027.
- O que compõe a 'receita total' na conta dos 80% (multas, juros, fundo de reserva).
- Alíquota de referência do IBS e da CBS, a ser fixada por resolução do Senado.
Perguntas frequentes
A cota do condomínio vai ter imposto?
Não. Pela LC 214/2025 (art. 26), o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. A cota continua sendo rateio de despesas. O que muda é a forma de documentar a cobrança: NFS-e a partir de 1º/12/2026.
Vou receber uma nota fiscal a cada boleto?
Ainda não está definido se a NFS-e será por unidade ou consolidada para o condomínio. Os sistemas estão sendo preparados para os dois cenários, e você será avisado.
Terei direito a crédito de IBS/CBS sobre as notas fiscais condominiais emitidas em meu CPF?
Em regra, não. Os condomínios geralmente não são contribuintes de IBS/CBS, e a emissão de nota fiscal referente à taxa condominial não gera, por si só, direito a crédito.
O split payment afetará o pagamento da minha taxa condominial?
Em regra, não. Os condomínios não são, em regra, contribuintes de IBS/CBS. Por isso, nas taxas condominiais não tributadas, não há valores desses tributos a separar no momento do pagamento.
O condomínio vai pagar mais caro pelos serviços?
Os fornecedores passam a pagar CBS em 2027 (no lugar de PIS/Cofins) e IBS a partir de 2029. Alguns contratos podem ser reajustados; por isso a Ático revisa as renovações e prepara a previsão de 2027 com cenários.
E se o condomínio aluga espaço para antena ou publicidade?
Se essas receitas passarem de 20% do total, há IBS e CBS sobre elas (com redução de 70% para locação). A Ático faz a conta para cada condomínio.
A cota do condomínio vai ter imposto?
Não. Pela LC 214/2025 (art. 26), o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. A cota continua sendo rateio de despesas. O que muda é a forma de documentar a cobrança: NFS-e a partir de 1º/12/2026.
Por que o condomínio precisa de certificado digital?
O certificado será necessário para as rotinas automáticas do sistema de emissão de notas fiscais.
Os condôminos terão direito a crédito de IBS/CBS sobre as notas das cotas?
Em regra, não. Os condomínios geralmente não são contribuintes de IBS/CBS, e a emissão de nota fiscal referente à taxa condominial não gera, por si só, direito a crédito. Vale orientar os condôminos nesse sentido, inclusive lojas e salas com CNPJ.
O split payment afetará a arrecadação das cotas do condomínio?
Em regra, não. Os condomínios não são, em regra, contribuintes de IBS/CBS. Por isso, nas taxas condominiais não tributadas, não há valores desses tributos a separar no momento do pagamento. O mecanismo só pode alcançar receitas tributadas, como locação de antena ou publicidade em condomínio enquadrado na regra dos 80%.
O condomínio vai pagar mais caro pelos serviços?
Os fornecedores passam a pagar CBS em 2027 (no lugar de PIS/Cofins) e IBS a partir de 2029. Alguns contratos podem ser reajustados; por isso a Ático revisa as renovações e prepara a previsão de 2027 com cenários.
E se o condomínio aluga espaço para antena ou publicidade?
Se essas receitas passarem de 20% do total, há IBS e CBS sobre elas (com redução de 70% para locação). A Ático faz a conta para cada condomínio.