O que muda para o seu condomínio e o que fazer até 1º de dezembro
Para quem mora ou tem unidade no condomínio: cinco etapas, em linguagem simples, com o que cada uma significa para o seu boleto e quando há algo a fazer.
Para quem administra: a cada data de publicação da série, esta página ganha o novo tema com as ações do síndico e do conselho, o que a Ático assume, e até quando.
Faltam 20 dias para 1º de dezembro.
Faltam 20 dias para 1º de dezembro.
O seu boleto continua sendo o rateio das despesas do prédio e a reforma não cria imposto sobre ele, mas altera a tributação dos prestadores de serviço.
A partir de 1º/12 a cobrança das cotas passa a ser documentada por NFS-e. Ainda em definição sua obrigatoriedade geral e se deverá ser gerada por unidade ou consolidada para o condomínio.
Confira nome, CPF ou CNPJ, e-mail, telefone e unidade. Se a NFS-e for por unidade, é esse dado que vai na nota.
Em regra, o condomínio não é contribuinte do IBS e da CBS (LC 214/2025, art. 26). O impacto que será sentido deriva dos reajustes dos contratos dos prestadores de serviço, que poderão ter sua carga tributária aumentada.
A cobrança das cotas passa a ser documentada por nota fiscal (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026). A Ático faz o cadastro e a emissão.
e-CNPJ A1 no CNPJ do condomínio, encaminhado à Ático por canal seguro.
Atualize os dados do responsável financeiro da sua unidade.
Etapas da preparação
Para condôminos: cinco etapas, cada uma com o que ela significa para você e o que fazer, quando houver. As etapas futuras aparecem bloqueadas até o envio do e-mail.
Para síndicos e conselheiros: nove etapas, o que fazer em cada uma, com responsável e prazo. As etapas futuras aparecem bloqueadas até o envio do e-mail.
Seus dados no condomínio: confira até 20 de novembro
Confira nome completo, CPF ou CNPJ, e-mail, telefone e unidade. Dado correto evita nota emitida com erro.
Atenção: Seus dados são usados apenas para a cobrança e a emissão da nota fiscal do condomínio, conforme a LGPD.
O que muda e o que não muda na sua cota condominial
Nada muda no valor da sua cota. O que chega é uma nota fiscal acompanhando a cobrança, a partir de 1º de dezembro.
Atenção: Em definição: se a nota fiscal será por unidade ou consolidada para o condomínio. Avisaremos assim que houver norma.
Os serviços do prédio e o orçamento de 2027
Publicação em 13/11/2026Antena, publicidade e salão: quando o condomínio paga imposto
Publicação em 23/11/2026Começou a NFS-e das cotas: o que você vai ver
Publicação em 01/12/2026Notas fiscais tomadas e retenções: o que conferir
Em 2026 nada muda nas retenções. A tarefa é manter a rotina em dia.
Conferir na nota: CNPJ do condomínio como tomador, código do serviço e retenções destacadas. · Mensal
Atenção: Em definição: as retenções federais a partir de 2027 e eventual responsabilidade do tomador por IBS/CBS. Avisaremos antes de qualquer mudança.
Fornecedores e prestadores: cadastros, contratos e notas
Fornecedor bem cadastrado, com contrato e nota no CNPJ do condomínio, é a base das retenções e do orçamento de 2027.
Atenção: Sobre o 'split payment' (imposto separado no pagamento): como o condomínio não é, em regra, contribuinte de IBS/CBS, nas cotas não há valores a separar. Nada a fazer.
Dados dos condôminos: como mobilizar o condomínio
A Ático pede, o síndico reforça: quanto mais unidades atualizadas até 20/11, menos notas - caso necessária emissão individual para cada unidade - com erro em dezembro.
Cruzar o cadastro com a inscrição imobiliária (IPTU) de cada unidade, preparando a ligação com o CIB. · 27/11/2026
Atenção: Em definição: o Ato Técnico Conjunto RFB/CGIBS nº 7/2026 criou código de serviço e campos próprios para condomínios na NFS-e, mas o modelo de emissão ainda será detalhado.
Como vai funcionar a NFS-e das cotas e o que dizer aos moradores
A Ático emite, o síndico explica: nota junto da cobrança a partir de 1º/12, sem mudança no valor da cota e sem crédito de imposto ao condômino.
Cadastrar o condomínio no Emissor Nacional e testar a emissão. · Antes de 1º/12/2026
Atenção: Em definição: emissão por unidade ou consolidada. O portal da Ático, em desenvolvimento, permitirá consultar as notas.
O que muda e o que não muda para o condomínio
O condomínio, pela regra geral, não é contribuinte do IBS e da CBS: a cota continua sendo rateio de despesas, sem imposto novo. A partir de 1º de dezembro de 2026 a cobrança das cotas passa a ser documentada por NFS-e Nacional, e para isso o condomínio precisa de certificado digital e-CNPJ A1.
Cadastro no Emissor Nacional, procuração eletrônica e testes de emissão. · Antes de 1º/12/2026
Conta dos 80% (cotas × demais receitas) para cada condomínio. · Antes de 1º/12/2026
Atenção: Em definição: se a NFS-e das cotas será por unidade ou consolidada, e os detalhes para condomínios não contribuintes.
Contratos e reajustes: revisar as cláusulas de tributos
Publicação em 13/11/2026Previsão orçamentária de 2027: os efeitos da reforma
Publicação em 18/11/2026Locação de áreas comuns e outras receitas do condomínio
Publicação em 23/11/2026Checklist final e próximos passos com a Ático
Publicação em 01/12/2026O que a Ático já está fazendo
Tudo o que é novo na rotina fiscal do condomínio está sendo preparado por nós.
LC 214/2025, regulamentos da CBS e do IBS, atos da Receita Federal e do Comitê Gestor, inclusive o código de serviço próprio das taxas condominiais na NFS-e.
Assim que o certificado digital chegar: cadastro, procuração eletrônica e testes de emissão antes de 1º de dezembro.
Leiaute da NFS-e Nacional com campos de IBS e CBS; emissão de cotas, retenções e escrituração revisadas.
Conta dos 80%: se as cotas forem menos de 80% da receita total, as demais receitas passam a ter IBS e CBS.
Atualização dos dados cadastrais em nossos sistemas e, quando aplicável, acesso às NFS-e das cotas.
Uma série para síndicos e conselheiros e outra para condôminos, com ações objetivas, responsável e prazo.
Revisão gratuita das renovações, com atenção às cláusulas de tributos e de reajuste.
- Se a NFS-e das cotas será emitida por unidade ou de forma consolidada para o condomínio.
- Detalhamento das obrigações para condomínios não contribuintes do IBS/CBS.
- Como ficam as retenções federais (hoje PIS/Cofins/CSLL, 4,65%) a partir de 2027.
- O que compõe a 'receita total' na conta dos 80% (multas, juros, fundo de reserva).
- Alíquota de referência do IBS e da CBS, a ser fixada por resolução do Senado.
Perguntas frequentes
A cota do condomínio vai ter imposto?
Não. Pela LC 214/2025 (art. 26), o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. A cota continua sendo rateio de despesas. O que muda é a forma de documentar a cobrança: NFS-e a partir de 1º/12/2026. No entanto, os prestadores de serviço poderão ser impactados, o que terá efeitos na taxa condominial, conforme previsão orçamentária a ser aprovada em assembleia.
Vou receber uma nota fiscal a cada boleto?
Ainda não está definido se a NFS-e será por unidade ou consolidada para o condomínio. Os sistemas estão sendo preparados para os dois cenários, e você será avisado.
Terei direito a crédito de IBS/CBS sobre as notas fiscais condominiais emitidas em meu CPF?
Em regra, não. Os condomínios geralmente não são contribuintes de IBS/CBS, e a emissão de nota fiscal referente à taxa condominial não gera, por si só, direito a crédito.
O split payment afetará o pagamento da minha taxa condominial?
Em regra, não. Os condomínios não são, em regra, contribuintes de IBS/CBS. Por isso, nas taxas condominiais não tributadas, não há valores desses tributos a separar no momento do pagamento.
O condomínio vai pagar mais caro pelos serviços?
Os fornecedores passam a pagar CBS em 2027 (no lugar de PIS/Cofins) e IBS a partir de 2029. Alguns contratos podem ser reajustados; por isso a Ático revisa as renovações e prepara a previsão de 2027 com cenários.
E se o condomínio aluga espaço para antena ou publicidade?
Se as receitas com locação de áreas comuns a terceiros não condôminos (como telhado para antena de operadora, fachada para publicidade ou vagas de garagem) passarem de 20% do total, há IBS e CBS sobre elas. O aluguel das unidades pelos proprietários não entra nessa conta. A Ático faz a conta para cada condomínio.
A cota do condomínio vai ter imposto?
Não. Pela LC 214/2025 (art. 26), o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. A cota continua sendo rateio de despesas. O que muda é a forma de documentar a cobrança: NFS-e a partir de 1º/12/2026. No entanto, os prestadores de serviço poderão ser impactados, o que terá efeitos na taxa condominial, conforme previsão orçamentária a ser aprovada em assembleia.
Por que o condomínio precisa de certificado digital?
O certificado será necessário para as rotinas automáticas do sistema de emissão de notas fiscais.
Os condôminos terão direito a crédito de IBS/CBS sobre as notas das cotas?
Em regra, não. Os condomínios geralmente não são contribuintes de IBS/CBS, e a emissão de nota fiscal referente à taxa condominial não gera, por si só, direito a crédito. Vale orientar os condôminos nesse sentido, inclusive lojas e salas com CNPJ.
O split payment afetará a arrecadação das cotas do condomínio?
Em regra, não. Os condomínios não são, em regra, contribuintes de IBS/CBS. Por isso, nas taxas condominiais não tributadas, não há valores desses tributos a separar no momento do pagamento. O mecanismo só pode alcançar receitas tributadas, como locação de antena ou publicidade em condomínio enquadrado na regra dos 80%.
O condomínio vai pagar mais caro pelos serviços?
Os fornecedores passam a pagar CBS em 2027 (no lugar de PIS/Cofins) e IBS a partir de 2029. Alguns contratos podem ser reajustados; por isso a Ático revisa as renovações e prepara a previsão de 2027 com cenários.
E se o condomínio aluga espaço para antena ou publicidade?
Se as receitas com locação de áreas comuns a terceiros não condôminos (como telhado para antena de operadora, fachada para publicidade ou vagas de garagem) passarem de 20% do total, há IBS e CBS sobre elas. O aluguel das unidades pelos proprietários não entra nessa conta. A Ático faz a conta para cada condomínio.